Гражданин построил дом на чужом участке, так как землемер подал неверные координаты. Земельные участки (гражданина и соседний) находятся в аренде.
Как решить данную проблему? Возможна ли переуступка прав?

Считаем, что в рассматриваемом случае возможна взаимная переуступка прав и обязанностей по договору аренды.

Так, в соответствии с пп. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Иных ограничений ЗК РФ не содержит.

Вместе с тем отметим, что согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

То есть гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.

На этом основании суды признают переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, недопустимой.

В качестве примера смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07.05.2018 по делу N 33-9120/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 01.11.2017 по делу N 33-16611/2017, решение Приволжского районного суда Астраханской области от 14.02.2018 по делу N 2-129/2018, решение Ленинского районного суда г. Тюмени Тюменской области от 31.08.2017 по делу N 2-6429/2017, постановление Президиума Ярославского областного суда от 30.11.2016 по делу N 4Г-1604/2016, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.10.2014 по делу N А27-9799/2014, решение Мытищинского городского суда Московской области от 19 июня 2017 г. по делу N 2-2631/2017).

При этом не имеет значения, кто является победителем торгов: физическое или юридическое лицо. Решающим фактором является приобретение права аренды на торгах или без таковых. Уступка же этого права другом лицу, по мнению судов, посягает на публичные интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Вместе тем отмечаем, что данный правовой подход не распространяется на договоры, заключенные по результатам торгов до 01.06.2015 (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 августа 2018 г. N Ф08-5992/18 по делу N А53-36429/2017).

Пункт 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.) (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2018): "Положения ГК РФ в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 г.), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ). Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 г., а также в пп. 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по спорному договору арбитражный суд округа не учел, что правоотношения из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли у его сторон в марте 2015 г., то есть до 1 июня 2015 г.".

Вместе с тем существует и другая точка зрения, провозглашающая приоритет земельного законодательства над гражданским в вопросах распоряжения земельными участками.

В этой связи смотрите: письмо Министерства экономического развития РФ от 24 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-4755 "О рассмотрении обращений"; письмо Министерства экономического развития РФ от 17 сентября 2015 г. N Д23и-4569 "О рассмотрении обращения".

Обращаем внимание на то, что письма Минэкономразвития России не являются нормативными правовыми актами, не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и имеют информационный характер.

В связи с изложенным если земельные участки переданы в аренду без проведения торгов или переданы в аренду по результатам торгов до 01.06.2015, то [в настоящее время] возможна взаимная переуступка прав и обязанностей по договору аренды.

Второй вариант - дождаться окончания строительства жилого дома второго арендатора.

В этом случае аренда земельных участков будет изменяться с цели "строительство" на цель "эксплуатация" или выкупаться в собственность.

Так, в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В этой связи смотрите подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

После этого возможно произвести обмен жилыми домами (либо взаимную продажу жилых домов). В этом случае аренда будет взаимно переуступаться или земельные участки будут переходить в собственность иного лица по договору купли-продажи (либо мены) (в случае, если земельные участки к тому моменту уже будут выкуплены в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Третий вариант - дождаться окончания строительства объекта незавершенного строительства второго арендатора. После этого произвести продажу (мену) объектов незавершенного строительства (жилого дома). В этом случае аренда будет взаимно переуступаться.

В соответствии с п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Сухарников Иван

Материал представлен в Системе ГАРАНТ.